Ansette og administrere din reparasjonsentreprenør

Din "gjør-det-selv" -holdning er prisverdig, men på et eller annet tidspunkt må du ansette en reparasjonsentreprenør og betale noen for å fikse noe hjemme. Det kommer til å være situasjoner når du ikke har tid, tilbøyelighet eller dyktighet til å utføre en bestemt reparasjon eller gjøre noe av det arbeidet du trenger å gjøre. Vi ansetter alle noen til å fikse noe i huset vårt på et eller annet tidspunkt. Det du finner her er litt veiledning om når og hvordan du skal velge en reparasjons- eller vedlikeholdsentreprenør.

Typer hjemreparasjonsentreprenører

Når du trenger reparasjonsarbeid på hjemmet ditt, vil du vanligvis ansette en spesialisttype handelsmann som kalles en "underleverandør" som er annerledes enn en totalentreprenør (GC) eller byggherre. En totalentreprenør eller byggherre er et selskap som vil bygge et større renoveringsprosjekt eller bygge et nytt hjem og ansetter alle de enkelte spesialundertreprenørene.

GC er den overordnede koordinatoren for et større prosjekt og gir vanligvis ikke arbeidskraft til å bygge huset. Det kommer fra underleverandørene eller "handler" (bygghandel). På et nytt hjem eller et stort hjemreparasjons- eller renoveringsprosjekt, kan disse underdelene omfatte gravemaskin, betongunderlag, grov innramming av tømmermannskap, taktekker, rørlegger, mekanisk (HVAC) elektriker, ferdig snekker, maler, gulv osv. GC ansetter disse underleverandører "holder" direkte på sine kontrakter. Det betyr at de jobber for ham, og at de er under kontrakt med ham. Du ville ha en kontrakt med bare GC, ikke GCs subs.

GC tjener penger ved å merke underleverandørens kostnader i prosent av byggesummen (vanlig) eller som et engangsbeløp (ikke så vanlig). For denne profesjonelle avgiften gir han eller hun administrasjon og planlegging av subs, betaler subs, gir tilsyn med konstruksjonen, gir dumpsters, port-a-john, forsikring og andre diverse ting du trenger for å bygge et hus eller konstruere et tillegg. Underleverandørene tjener pengene sine ved å ta betalt for arbeidskraft og ved å merke opp materiale.

GC er "generalist" og underleverandører er "spesialister". Når du trenger en bestemt ting som er løst i hjemmet ditt, trenger du en spesialist, og den personen er spesialleverandøren, for eksempel en rørlegger.

Når det gjelder å ansette noen til vedlikeholdsoppgaver, er det mange som gjør dette arbeidet ikke er lisensiert underleverandør i det hele tatt. De kan bare være en "fyr med en lastebil", for eksempel en renne for takrenne, eller bladraker eller noen ganger en maler. Selv om bruk av denne typen mennesker kan ordne seg, må du være forsiktig, siden det er bekymringer om håndverk og ansvarsproblemer, men du har ikke den juridiske beskyttelsen du har når du bruker en lisensiert entreprenør. Kort sagt, unngå fristelsen helt og bruk alltid en lisensiert entreprenør.

Bestemme når du skal bruke en entreprenør

Å bestemme seg for å bruke en entreprenør er en som ofte er personlig. Det vil komme ned på å evaluere:

• Komfortnivået ditt med oppgaven
• Din tid
• Budsjettet ditt

Hvis du drar utover et enkelt hjemreparasjonsprosjekt til nye teknisk utfordrende installasjoner som å legge til elektriske kretser eller legge til en vask, bør du først sjekke om det kreves tillatelse fra din lokale bygningsavdeling. Du trenger ikke tillatelse til mange reparasjoner i hjemmet, men det kan hende du trenger tillatelse til "nytt arbeid" spesielt for elektrisk, oppvarming, kjøling og rørleggerarbeid. I noen tilfeller vil tillatelsen kreve at en lisensiert entreprenør gjør arbeidet for å beskytte publikums helse, sikkerhet og velferd. I noen tilfeller kan det være påkrevd at den lokale bygningsinspektøren vurderer arbeidet ditt under konstruksjonen og etter at den er ferdig.

Hvis du oppdager at en lisensiert entreprenør ikke er påkrevd for tillatelsen, eller at arbeidet du ønsker å gjøre kan dekkes under en "huseiers tillatelse", bør du stille deg selv tre spørsmål:

1. Føler jeg meg trygg på å gjøre (eller i det minste komfortable å prøve) denne reparasjonen?
2. Er konsekvensene akseptable hvis det tar lengre tid å gjøre prosjektet enn jeg forventer?
3. Vil jeg virkelig prøve dette prosjektet?

Hvis du svarer "nei" på noen av spørsmålene ovenfor, bør du sannsynligvis ansette en entreprenør for reparasjonen. Hvis du svarte "ja" til dem alle, bør du gi det sjansen og reparere deg selv. Det er den eneste måten å få erfaring og selvtillit på.

Hvordan administrere prosjektet

Når du bestemmer deg for å ansette en entreprenør, bør du vite hvordan du effektivt kan håndtere ham, enten det er et raskt hjemreparasjonsprosjekt eller et stort renoveringsprosjekt eller nybygg. Uansett er det noen retningslinjer å følge når du administrerer arbeidet til alle du ansetter for å jobbe hjemme:

• Ansett en lisensiert, forsikret entreprenør.
• Definer forventningene til begge parter (deg og dem) og klare deg til disse forventningene.
• Ha som et minimum et signert dokument (en kontrakt eller et signert og akseptert forslag) som skisserer hva de vil gjøre for deg (kalt Scope of Work), definer hvor mye det vil koste og hvor tid er et problem, definer hvor lenge det tar og når de skal starte og fullføre.
• Definer betalingsbetingelsene før arbeidet startes, og gjør vilkårene til en del av det signerte dokumentet.
• Definer dine forventninger og krav til opprydding av arbeidet og beskyttelsen av de omkringliggende områdene som en del av det signerte dokumentet (for eksempel må en taktekker beskytte landskapsarbeidet ditt under avrivning av taket og rydde opp rusk.)
• Diskuter rettighetene til entreprenøren til tilgang til hjemmet når du ikke er der om nødvendig, og bruken av vannet ditt, strøm. (Merk: Prøv å ikke ha entreprenøren hjemme når du ikke er der, dette beskytter deg og dem.)
• Før en entreprenør begynner å jobbe, må du snakke en vennlig samtale om hva du vil at de skal være forsiktige med hvis du er bekymret for ting.
• La entreprenøren være alene når arbeidet pågår. Vær vennlig, men ikke komme i veien. Overhold tilfeldig hva de gjør. Hvis du er bekymret for noe du ser, kan du spørre entreprenøren om det, men prøv å la dem få jobben gjort. Entreprenører lever av å komme inn og ut av en jobb effektivt.
• Diskuter det "ekstra": Det vanskeligste problemet du kan oppleve er den mulige forespørselen fra entreprenøren om en "Endringsordre" eller "Ekstra." Dette resulterer i en ekstra kostnad for deg, og det er derfor du trenger et klart definert arbeidsomfang. En forespørsel om en endringsordre er bare rimelig hvis entreprenøren kommer i en situasjon på prosjektet som ikke med rimelighet var forventet av ham, eller er en endring i omfang av deg. Hvis du får en forespørsel om en endringsordre, må du vurdere den med entreprenøren i rettferdighet. Hvis det er en endring i omfanget eller resulterte i at det tar mer tid på grunn av noe du gjorde, bør du gjennomgå og betale det hvis du synes det er rettferdig. Hvis det er noe som alltid var en del av omfanget, har du en mer delikat situasjon og må kanskje stå fast basert på vilkårene som er definert i det signerte dokumentet. Bunnlinjen? Hvis du trenger å forhandle om en pris på en endringsordre, som dere begge ikke forventet, prøv å dele forskjellen med ham. Rapport og rettferdighet går langt med å løse disse problemene.
• Når reparasjons- eller vedlikeholdsarbeidet er fullført, må du sørge for at du gjennomgår arbeidet personlig før du betaler den endelige betalingen til entreprenøren. Forsikre deg om at arbeidsstedet er rengjort som forventet og at arbeidet ser bra ut. Ikke bli forhastet til endelig betaling av en eller annen grunn.
• Hvis du er fornøyd med arbeidet deres, fortell dem.

Hvordan velge en god entreprenør

Dette kan virke skremmende, men det er ganske greit. Prøv å velge entreprenører du trenger på et presserende grunnlag før du trenger dem. Hvorfor? Fordi hvis du har en nødreparasjon og trenger å finne noen raskt (som også er god og rettferdig), har du ikke tid til å gå gjennom en lang utvalgs- og screeningprosess. Det verste du kan gjøre er å velge noen fra de gule sidene uten å intervjue dem først.

Den enkleste og en av de beste måtene å velge en mulig entreprenør er å få referanser fra venner, familie eller en megler du stoler på. En annen god metode er å bruke en gratis tjeneste som Homeadvisor som lar deg lese sanntidsanmeldelser av entreprenørens arbeid.

Når du har noen navn, møter du dem, ser etter "kjemi" eller rapport og observer deres nivå av profesjonalitet. Høflighet, respekt, punktlighet og evne til å kommunisere er noen av de viktigste egenskapene en entreprenør kan ha ved siden av sin grunnleggende kompetanse. Uansett hvor god noen er, hvis de ikke klikker med deg på disse punktene, ikke ansett dem.

Du bør også være oppmerksom på tegn på rusmisbruk som alkohol eller marihuana. Hvis du mistenker noe her, må du ikke ansette entreprenøren.

Her er en sjekkliste over ting du bør vurdere når du velger entreprenør.
Bruk rangeringer av "Best", "Good", "OK", "Fair" og "Reject" for å klassifisere noen av disse elementene.

Få navn på mulige entreprenører:

• Du har hatt god personlig tidligere erfaring med å jobbe med en entreprenør [BEST]
• Pålitelig henvisning fra direkte opplevelse av familie eller venner [GOOD]
• Du vet om entreprenørens rykte, men har ingen direkte erfaring [OK]
• Du fant dem fra en bransjeforening eller generell reklame [FAIR]

Statlig entreprenørlisensiering (de må oppgi nummeret hvis det er lisensiert):

• Lisensiert; har aldri fått klage eller fått disiplinærtiltak [BEST]
• Lisensiert; har ingen tidligere klager inngitt i minst tre eller flere år [FAIR]
• Lisensiert; gjeldende klager eller handlinger mot dem i løpet av de siste tre årene [REJECT]
• Entreprenøren har ingen lisens [REJECT]

Entreprenørforsikring (be om å se sertifikatene) :

• Workmans kompensasjon og generelle ansvar [BEST]
• Bare generelt ansvar (kroppsskade og materiell skade) [GOOD]
• Entreprenøren har ingen forsikring [REJECT]

Forretningsliv:

• I virksomhet mer enn 10 år med samme navn [BEST]
• I virksomhet fem eller flere år med samme navn [GOOD]
• I virksomhet ett til fem år med samme navn [OK]
• Ny virksomhet under ett år [FAIR]

Stabilitet og varighet:

• Har et fysisk forretningskontor og adresse [BEST]
• Har bare hjemmekontor eller telefonsvarer [FAIR]
• Bare mobiltelefonkontakt, ikke noe kontor [REJECT]

Referansesjekk:

• Positive tidligere nåværende referanser fra minst fem kunder [BEST]
• Én til fire positive referanser fra tidligere kunder [FAIR]
• Ingen reelle referanser eller negative referanser gitt [REJECT]

Erfaring:

• Spesialiserer seg i arbeidet du vil skal fremføres [BEST]
• Kan utføre arbeidet du ønsker, men gjør også andre typer arbeid [OK]
• Lite eller ingen erfaring i arbeidet du vil skal utføres [REJECT]

Omfang og pris:

• En detaljert beskrivelse av arbeidsomfanget
• Forutsetninger (hvis noen) er klare og nøyaktige
• Entreprenør TILBYR IKKE rabatt for å "registrere seg nå"
• En entreprenør vil garantere arbeidet
• Alle muntlige entreprenørrepresentasjoner er skriftlige
• Ikke mer enn 25 til 33 prosent ba om forhånd
• Endelig betaling kreves ikke før arbeidet er fullført

Få bud og evaluere et estimat

Dette er et ekstremt viktig aspekt ved å ansette en entreprenør. La oss bryte det ned:

Arbeidsomfang:
Dette definerer hva entreprenøren gjør for deg. Forsikre deg om at den dekker alle tingene du vil fullføre. Det bør også stave ut alt forberedelsesarbeid, beskyttelse av omkringliggende områder, opprydding osv.

Gjennomgang av arbeidsomfanget mellom entreprenører er et viktig element i vurderingen av budanslaget. Her er noen ting å se etter i forskjellige entreprenørers omfang:

• Maler: Beskriv hvordan de planlegger å klargjøre utvendig eller innvendig malingsoverflate. Dette trinnet lager eller bryter en malingsjobb. Definer om de håndskraper all løs maling (best), må vaske utsiden kraftig (vær forsiktig da dette kan skade områdene, og du må vente på at veggen tørker helt før du fortsetter arbeidet), grunning (best), flekkgrunning (OK). Definer antall foreslåtte malingsstrøk og merke og kvalitet på malingen osv. Sørg for at de beskytter de omkringliggende områdene og rydder opp rusk.
• Landscaper: Uansett hva de sier eller hvor mye de avviser dette problemet, sørg for at de forstår at du vil ha buskene og rotkulene til trærne dine plantet under bakken. Ikke godta å lage et grunt hull, og plasser deretter planten i den og omgir rotkulen med en haug med skitt og mulch. Forsikre deg om at de fjerner ledningen rundt rotkulen eller løsner garnet og plasser rotkulen helt i bakken til bare ca. 6" strekker seg over bakken. Forsikre deg om at de også garanterer installasjonen og levetiden til planten i en bestemt periode. Forstå ditt ansvar for vanning.
• Taktekker: Tak lekker sjelden fra helvetesild, de lekker fra blinkende svikt. Det du vanligvis ikke kan se er hvor vann kommer inn. Forsikre deg om at de angir hvor blinking brukes. Vær bekymret og gjennomgå hvordan de blinker i et utenfor hjørne av skorstein eller vegg. På et mursteinshus er det best å kutte mursteinsfuger for å blinke og deretter forsegle skjøten. Dette er mye bedre enn å spikre blinkingen til murveggen og stole på caulk. Hvis du lever i et kaldt klima, må du sørge for at de installerer et is- / vannskjold av gummi langs hele kanten av taket som strekker seg fra takkanten til minst 24" forbi ytterveggen. Sørg for at de beskytter plantene og buskene og rengjør opp noe rusk daglig.
• Rørlegger: Hvis mulig, prøv å forhandle om en fast pris for deres arbeid. Å rense et tett avløp er ofte priset på "per meter" basis av "renseslangen" som brukes, men noen rørleggere gir en fast pris for dette arbeidet. Ideelt sett bør du velge et avløpsrenser for nødrengjøring. Ergo, forvent å betale en premiumpris for nødanrop.

Hva "er" og "er ikke" inkludert i budet:
Noen ganger må en entreprenør gjøre avslag eller antakelser i sitt bud, for eksempel materialmengde, tilgang til hjemmet ditt, etc. De vil også noen ganger spesifisere hva de ekskluderer i budet. Gjennomgå forutsetninger og utelukkelser med entreprenøren. Spør dem høflig om rimeligheten av antakelser og unntak. Hvis ikke, vil disse elementene trolig bli en endringsordre senere. Når du vurderer og sammenligner bud mellom entreprenører, fremhever antagelser og eksklusjoner hvor du har et eple og en appelsin.

Entreprenørrepresentasjoner:
Din største bekymring her er entreprenørens vilje til å skrive noen av de muntlige fremstillingene han eller hun har gitt deg for å få jobben. Hvis de har gitt muntlige forpliktelser, men ikke vil skrive dem skriftlig, er det grunn til avvisning.

Pris:
Se etter en kontraktspris som er godt fordelt, klar og lett forståelig. Hvis det er uklart, har de ikke tatt seg tid til å forstå dine krav, omfanget av jobben eller jobben. Gjør ikke ditt valg bare på pris.

Insentiver:
Entreprenøren må ikke tilby deg rabatt eller kontantinsentiver for å umiddelbart signere kontrakten.

Kontrakts betalingsbetingelser:
Be om å bli fakturert med posten etter at arbeidet er fullført, men forvent at de fleste vil ha betaling rett etter at arbeidet er gjort. Hvis de vil ha kontanter, er det ikke et godt tegn. Hvis det var behov for materialer før arbeidet kan starte (f.eks. Taktekker eller maler), ønsker de en første betaling for materialet. Prøv å minimere dette beløpet så mye du kan. Prøv å ikke betale mer enn 33 prosent på forhånd og bare godta det med et veldig anerkjent selskap.

Bunnlinjen

Forhåpentligvis ga denne oversikten nyttig informasjon om vellykket ansettelse, administrering og samarbeid med entreprenører. Ikke vær redd for å be om hjelp fra en av disse proffene når det er nødvendig - det er jobben deres syv dager i uken.