Vanlige spørsmål om leiligheter og boliger for skattekreditt

Det føderale skattekredittprogrammet med lav inntekt har siden 1987 lykkes med å gi leietakere med lav inntekt anstendige leiligheter til en rimelig leie. Hvis du leter etter en leilighet på en skattekreditteiendom, er det visse ting du bør vite før du søker. Dette er svar på vanlige spørsmål om det føderale programmet med lav inntekt for skattekreditt.

Spørsmål: Hva er skattekredittprogrammet?

Svar: Skattelånsprogrammet, også kjent som "føderalt lavinntektsskattekredittprogram" eller bare LIHTC, er et populært, rimelig boligprogram som har eksistert siden 1987. I motsetning til de fleste boligprogrammer som administreres av det amerikanske departementet of Housing and Urban Development (HUD) administreres skattekredittprogrammet av IRS i samordning med statlige boligfinansieringsbyråer over hele landet. Utleiere som deltar i programmet, kan kreve skattekreditt i 10 år for sine skattekreditteiendommer mot å leie minst noen av leilighetene sine til leietakere med lav inntekt til en begrenset leie.

Spørsmål: Får jeg kreve skattekreditt?

A: Nei. Skattelånsprogrammet får navnet sitt fordi eiere av eiendommer som deltar får verdifulle skattekreditter mot å holde bygningene rimelige. Som leietaker i en skattekreditteiendom kommer fordelene du mottar i form av begrenset leie, forutsatt at du er inntektsberettiget.

Spørsmål: Teller livrenter som en del av husholdningens inntekt?

Svar: Hvis du har pensjon eller annen livrente, er det stor sjanse for at det må telles på en eller annen måte som en del av husstandens inntekt. Hvordan en utleier skal bestemme hvordan du skal behandle en livrente du har (eller som du kan sette opp etter at du har inngått en leiekontrakt for en lavinntektsleilighet på en skattekreditteiendom), avhenger av om du har rett til å trekke tilbake saldoen på livrente og hvis du allerede mottar betalinger.

Hvis du allerede har begynt å motta betalinger, må utleieren spørre megleren din om du har rett til å trekke tilbake balansen i livrenten. Hvis du har denne retten, må utleier behandle livrenten din som en eiendel.

Når du først har begynt å motta livrenteutbetalinger, kan du normalt ikke konvertere den til et engangsbeløp i kontanter. Hvis det er din situasjon, vil dine vanlige utbetalinger bli behandlet som inntekt av utleier.

Forvent at utleieren din må verifisere om du har rett til å trekke tilbake saldoen (selv om straffene blir vurdert), hvilket grunnlag det er at livrenten kan forventes å vokse i det kommende året, eventuell overgivelse eller gebyr for tidlig uttaksstraff, og skattesatsen og skattestraff som vil gjelde hvis du skulle trekke tilbake hele saldoen i livrenten din.

Spørsmål: regnes tillit som en del av husholdningens inntekt?

Svar: Stoler telles ofte på en eller annen måte som en del av husholdningens inntekt. Hvordan en utleier skal bestemme hvordan du skal behandle en tillit du har (eller som du kan opprette etter at du har inngått en leiekontrakt for en lavinntektsleilighet på en skattekreditteiendom), avhenger av om du har tilgang til rektor på kontoen eller inntekten fra kontoen.

Spørsmål: regnes eiendeler som inntekt?

Svar: Nei. Eiendommene regnes ikke som inntekt. Imidlertid telles vanligvis inntekt som en eiendel produserer når man bestemmer inntektsberettigelsen til et husholdning.

Spørsmål: Verifiserer utleiere inntektene?

A: Ja. Hvis du vurderer å søke om en lavinntektsleilighet på en skattekreditteiendom, kan du forvente at utleier eller eiendomsforvalter trenger verifisering av inntekt og eiendeler. Skattekredittprogrammet krever en eksplisitt bekreftelse, gitt hvor mye som står på spill.

Spørsmål: hvordan beregnes leien min nøyaktig?

Svar: Leien beregnes ut fra antall soverom i leiligheten, og ikke det faktiske antallet personer som bor der. Utleieren må beregne leien din forutsatt at 1,5 beboere bor i hvert soverom (eller en beboer, i tilfelle et studio).

Leien for en leilighet med to soverom vil for eksempel være basert på tre beboere (1,5 x 2 soverom) i leiligheten.

Skattekredittleien inkluderer også bruksgodtgjørelse.

Den maksimale leien du kan kreve å betale for en enhet med lav inntekt i en skattekreditteiendom er 30 prosent av en prosentandel (vanligvis 50 eller 60 prosent) av arealmedian bruttoinntekt (AMGI).

Spørsmål: påvirker antall personer i husstanden min kvalifisering?

A: Ja. Antallet personer i husstanden din påvirker om du kan kvalifisere for en enhet med lav inntekt på en skattekreditteiendom. Husstanden din må tjene mindre enn en viss prosentandel av AMGI, som er basert på husstandens størrelse. På den annen side er skattekredittleien ikke basert på det faktiske antallet personer i leiligheten din.

Spørsmål: trenger jeg å signere en spesiell leieavtale?

Svar: Nei. Skattelånsprogrammet krever ikke at utleiere har leietakere til å signere en spesiell leieavtale. Men du kan finne et leietillegg med en eller to klausuler som er spesifikke for skattekredittprogrammet. For eksempel kan du sannsynligvis forvente en klausul som krever at du samarbeider med utleieren om å bekrefte og verifisere inntekten hvert år, og det kan være språk som sier at hvis utleieren din vet at du bevisst har gitt falsk eller ufullstendig inntektsinformasjon når du bestemmer kvalifisering, kan være grunnlag for å si opp leiekontrakten.

Spørsmål: Kan jeg leie fra måned til måned?

Svar: Når du først signerer leieavtalen for en leilighet på en skattekreditteiendom, må den være i en periode på minst seks måneder (selv om det er et par unntak). Etter det kan du og utleieren avtale å fornye leiekontrakten måned til måned.

Spørsmål: vil det være leietakere med markedsrente i bygningen?

A: Det kan være. Mange skattekreditteiendommer inkluderer noen leiligheter med lav inntekt og noen leiligheter med markedsrente.

Spørsmål: vil jeg skille meg ut som lavinntekt hvis det er leietakere med markedsrente?

A: Du burde ikke. Utleiere er pålagt å ikke adskille leiligheter med markedsrente og lavinntekt, og ingen på din skattekreditteiendom skal vite hvor mye leie du betaler med mindre du forteller dem.

Spørsmål: bestemmes inntekten min ut fra det jeg har tjent det siste året?

Svar: Nei. Det bestemmes ved å se fremover og "årliggjøre" inntekten din neste år. For eksempel, hvis du tjener 2240€ i måneden på en jobb, vil denne inntekten telles som 26900€ (12 måneder x 2240€), selv om det viser seg at du får en høyning eller til og med mister jobben din en måned etter at du har flyttet inn i leilighet.

Spørsmål: Hvordan teller utleiere uregelmessige arbeidsinntekter?

Svar: Sysselsettingsinntekt må inkluderes som en del av husholdningens inntekt, enten inntekten er jevn eller uregelmessig.

Normalt må utleiere som deltar i skattekredittprogrammet bruke en leiers gjeldende omstendigheter for å "årliggjøre" inntekten, noe som betyr å inkludere et beløp som leietaker forventer å tjene de neste 12 månedene, selv om det viser seg at tallet er mye høyere eller lavere.

Spørsmål: Vil et skilsmisseoppgjør eller felles eiendeler diskvalifisere meg?

Svar: Nei. En potensiell leietaker er ikke diskvalifisert bare for å ha et skilsmisseoppgjør eller felles eiendeler.

Selv om det er mulig at inntektssituasjonen din etter skilsmisse vil gjøre deg ikke kvalifisert, er det ikke gyldige grunner til å nekte å behandle søknaden om skattekreditt eller å betrakte søkeren som ikke inntektsberettiget.

Spørsmål: er leien basert på inntekten min?

Svar: Nei. I motsetning til andre boligprogrammer, er skattekredittleie basert på gjennomsnittsinntekten i fylket ditt eller andre lokale områder. Dette gjennomsnittet er kjent som AMGI, som HUD oppdaterer hvert år. Din faktiske inntekt er viktig når det gjelder å bestemme om du kvalifiserer for en leilighet med lav inntekt på en skattekreditteiendom. Men den faktiske leien du betaler er ikke basert på inntekten din.

Spørsmål: Er jeg ikke kvalifisert for andre hvis jeg tjener for mye inntekt for en skattekreditteiendom?

A: Ikke nødvendigvis. Selv om hver skattekreditteiendom må følge de samme reglene for å bestemme inntektsberettigelse, kan du tjene for mye for en skattekreditteiendom, men likevel bli ansett som kvalifisert for andre. Dette kan skje hvis du for eksempel tjener 55 prosent av inntektsgrensen. En eiendom som må leies til leietakere som ikke tjener mer enn 50 prosent av inntektsgrensene, vil avvise deg, men eiendommer som bruker 60 prosent-tallet, vil finne deg kvalifisert. Inntektsgrensene varierer også etter fylke, så hvis du tjener litt for mye inntekt for en eiendom, kan du ha suksess på en annen eiendom som bruker forskjellige grenser.

Spørsmål: Kan jeg bli kastet ut hvis inntekten min øker etter at jeg har flyttet inn?

Svar: Du trenger ikke å bekymre deg for å bli kastet ut for å gå over inntekt. Hvis inntekten din stiger til så høyt som 140 prosent av AMGI, er det ikke noe problem. Hvis inntekten din stiger over dette nivået, kan det kreve at utleieren tar grep for å sikre at bygningen holder seg kvalifisert for alle skattekreditter.

I verste fall kan utleieren din (med riktig varsel) bytte leilighet til markedspris, og du vil miste fordelen av den begrensede leien din. Imidlertid, hvis inntekten din er så høy, er du ikke lavinntekt, og du bør ha råd til markedsrenten. Utleiere på skattekreditteiendommer kan bare kaste ut leietakere for "god sak" som definert av statlige eller lokale lover. Dette betyr også at utleier ikke kan bestemme seg for ikke å fornye leiekontrakten uten god grunn.

Spørsmål: Må jeg bli bekreftet hver gang inntekten min endres?

A: Heldigvis nei. Skattekredittprogrammet har ikke "midlertidige resertifiseringer", noe som betyr at hvis du bytter jobb, får en høyning eller kjøper eller selger en eiendel, trenger du ikke å få beregnet og bekreftet inntekten din igjen. Du bør forvente å møte ledelsen for å bekrefte inntekten din bare en gang i året, vanligvis rundt årsdagen for signeringen av leieavtalen.

Spørsmål: Kan jeg som student bo på en skattekreditteiendom?

Svar: Den generelle regelen er at hvis alle i husstanden din er en heltidsstudent, så kan du ikke leie på en skattekreditteiendom. Så hvis du er en heltidsstudent med en samboer som går på deltid på skolen, så har du det bra. Hvis alle i husstanden din går på skole på heltid, spør ledelsen om du faller inn i et unntak.

Spørsmål: Må skattekredittegenskaper overholde diskrimineringslovene?

A: Ja. Skattekreditt eiendommer er underlagt de samme rettferdige boliglovene som konvensjonelle eiendommer. I tillegg, takket være en avtale mellom HUD, finansdepartementet og justisdepartementet (DOJ), kan skattemyndighetene enkelt lære om en utleiers rettferdige boligbrudd og bruke det som grunnlag for manglende overholdelse av skattekreditt. Dette betyr at utleiere på skattekreditteiendommer har enda større grunn til ikke å diskriminere deg.

Spørsmål: Hvordan kan leietakere og potensielle kunder få mer informasjon om programkrav?

Svar: Leietakere og potensielle kunder har ofte spørsmål om inntekt og regler for skattekreditteiendommer. I tillegg til svarene på ofte stilte spørsmål besvart her, kan du få statsspesifikke spørsmål besvart av det statlige boligfinansieringsbyrået som administrerer skattekredittprogrammet der du bor.