12 viktige ting å forstå om byggetillatelser

Mange husforbedringer og reparasjoner utføres av huseiere og til og med noen entreprenører uten fordelen av lovpålagte byggetillatelser og obligatoriske inspeksjoner som følger med dem. Årsakene til å omgå dette regelverket er mange, ofte fordi en huseier eller entreprenør prøver å unngå bekostning av tillatelsen, eller fordi de frykter at skatten vil øke hvis forbedringer offisielt katalogiseres. I virkeligheten er de fleste (ikke alle) fryktene angående tillatelsesprosessen grunnløse, og potensialet for alvorlige problemer er ganske stort hvis du unnlater å søke om de riktige tillatelsene og ikke får arbeidet ditt inspisert. Her er tolv realiteter om byggetillatelsesprosessen som mange ikke er klar over.

Du trenger kanskje ikke tillatelse i det hele tatt

Mye nervøsitet oppstår fordi huseiere tror at enhver reparasjon eller forbedring de gjør rundt huset, vil bli gransket med en fintannskam av en inspektør som har til hensikt å fange hver eneste lille feil. I virkeligheten er det mange reparasjoner og forbedringer som kan gjøres uten tillatelse. Reglene for dette varierer mye fra samfunn til lokalsamfunn, og det samme prosjektet som krever byggetillatelse og planlagte inspeksjoner på ett sted krever kanskje ikke et i en annen jurisdiksjon. Men generelt sett har du lov til å erstatte de fleste eksisterende elementene i hjemmet ditt uten tillatelse, mens alt som endrer strukturen i hjemmet ditt eller representerer en forbedring av eiendommen, vil kreve tillatelse. Du kan for eksempel bytte ut en ødelagt veggbryter eller utslitt kran, men å legge til et dekk eller romtillegg krever tillatelse. Samfunnet ditt kan ha online ressurser som forklarer hvilke typer arbeid som krever tillatelser og inspeksjoner, eller du kan ringe tillatelseskontoret og be om å snakke med en inspektør.

Du kan snakke med tillatelseskontoret anonymt

Noen frykter at i det øyeblikket du ringer til det lokale bygningsinspeksjonen og tillatelseskontoret, blir du umiddelbart flagget for gransking. Dette er rett og slett ikke sant. Tillatelseskontoret eksisterer for å sikre at boligforbedringer gjøres trygt og ikke utgjør noen risiko for beboerne, og inspektører svarer gjerne på spørsmål. Hvis det ikke er noen inspektør tilgjengelig for øyeblikket, vil en ringe deg tilbake og svare på spørsmål du har, for eksempel et "Trenger jeg en dampsperre bak flisedusjveggene mine?" eller "Hvor høy kan garasjen min være?"

Tillatelseskostnadene varierer

Du kan bli overrasket over å høre at det ikke er noe fast gebyr for en byggetillatelse, men at tillatelseskostnadene varierer i henhold til estimerte kostnader og kompleksitet av prosjektet. Å bygge et gjerde kan for eksempel kreve 41€ tillatelse, mens det å bygge et stort nytt hus kan kreve byggetillatelse på 1490€. Nasjonalt kostet den gjennomsnittlige byggetillatelsen 780€ i 2018, med et typisk område fra 300€ til ca 1270€ Men disse gjennomsnittlige kostnadene representerer mange tillatelser for nybygging av hele hus, og det er mange prosjekter som byggetillatelsene koster 75€ eller mindre. Det er ganske vanlig at tillatelseskostnadene er basert på en prosentandel av de forventede kostnadene for prosjektet. Hvis du jobber med en entreprenør, er kostnadene for tillatelsen vanligvis inkludert i budet du har mottatt.

Tillatelse til eier / byggherre kan være problematisk

Noen huseiere bekymrer seg for at bykontrollkontorene ikke vil tillate dem å gjøre sitt eget arbeid, men bare utsteder tillatelser til profesjonelle entreprenører. Dette er en annen myte siden inspeksjonskontorer rutinemessig utsteder tillatelser til huseiere å gjøre alt slags arbeid selv til og med å tjene som GC (totalentreprenør) når de bygger et helt hus. For denne typen prosjekter kan samfunnet ditt utstede en spesiell "eier / byggherretillatelse" som lar deg okkupere hjemmet i en spesifisert periode (vanligvis rundt ett år) mens du utleverer de enkelte oppgavene til jobben. Som eier / byggmester opptrer du som din egen totalentreprenør i stedet for å ansette en. Dette lar deg spare på det smertefulle gebyret på 15 til 25 prosent som GCs krever, men du bærer også byrden av potensielle forpliktelser, hvorav mange kan være alvorlige.Ansette en lisensiert, forsikret, obligasjonsentreprenør bedre isolerer deg fra disse forpliktelsene.

Lettelser kan drepe tillatelsen din og prosjektet ditt

Uansett hvor en kraftledning, kloakkledning, fortau eller annen felles og kontinuerlig servicesti går gjennom eiendommen din, har du sannsynligvis en servitutt - en juridisk begrensning som forhindrer deg i å gjøre endringer som påvirker eller begrenser disse brukslinjene eller andre funksjoner. Det er for eksempel tilfeller der en del av eiendommen din kan reserveres for en potensiell fremtidig vei. Du vil ikke kunne bygge videre på noen del av eiendommen din der det er en servitutt.

For å lære om eventuelle servitutter, kan du sjekke eiendommens plattform, tilgjengelig online på fylkesvurderingsstedet eller på kontorene. Generelt har du aldri lov til å bygge på servitutter, med mindre de er mindre tillegg, for eksempel gjerder.

Eiendomsmessige tilbakeslag er kritiske

Tilbakeslag er obligatoriske buffere mellom eiendomsgrenser og permanente strukturer som bidrar til å opprettholde en følelse av åpenhet i lokalsamfunn, samt sørge for sikkerhetsmarginer i tilfelle branner. Hvis du for eksempel utvider siden av hjemmet ditt, må du være oppmerksom på den lokale byggekodens nødvendige tilbakeslagsavstander. Det vil sannsynligvis være tilbakeslagsregler for å utvide en eiendom til forsiden og baksiden av et hus. Vanligvis innebærer dette å opprettholde en minimumsavstand mellom kanten av strukturer og de undersøkte eiendomsgrensene. Strukturelle tillegg, garasjer, boder og dekk kan alle være underlagt disse tilbakeslagsreglene. Igjen kan ditt lokale bygningskontor gi deg beskjed om hvilke tilbakeslagsregler som gjelder.

Avvik er mulig

Mens servitutter sjelden fravikes, tillates brudd mot tilbakeslag og noen andre reguleringskrav noen ganger gjennom den juridiske prosessen med å søke om og motta en avvik. En avvik er et offisielt godkjent unntak fra reguleringsforordninger. Ofte blir det bedt om avvik når en huseier ønsker å bygge et større hus på sin tomt enn det som er tillatt i reguleringsforordninger. Ved å be om en avvik, kan huseieren få lov til å bygge det større huset, eller å fullføre et romtillegg som bryter med tilbakeslagsregler. Tillatelseskontoret kan rådføre seg med naboer når det blir bedt om en avvik, og deres godkjenning kan være nøkkelen til å oppnå avviket.

Lagerbyggplaner blir kanskje ikke godkjent

Du tror kanskje at en hvilken som helst husplan eller tegning som er publisert eller laget av en arkitekt, eller en hvilken som helst publisert byggeplan for et skur eller en garasje, automatisk er tilstrekkelig for å få tillatelse. Aksjebyggingsplaner florerer på internett. Huseiere, i stedet for å bruke 1120€ tilpassede arkitekttegnede planer, kan kjøpe ferdige planer for så lave som 370€ til 450€ for et hus med to soverom og to bad med garasje.

Men ditt lokale byggetillatelseskontor godkjenner kanskje ikke disse planene. Selv om internettplanene kan være tegnet av en arkitekt, kan kontoret kreve at planene lages av en arkitekt som er lisensiert i staten din.

Ccrs kan legge til begrensninger

Andre potensielle problemer når man søker tillatelse er forholdene, paktene og restriksjonene (CCR) som ofte finnes i planlagte samfunn, underavdelinger eller planlagte enhetsutviklinger (PUDs). CCR fungerer som en type "skyggesoneordinans" -ordinanser innenfor ordinanser. Disse begrensningene kommer i tillegg til dine kommunale ordinanser, og du må oppfylle dem for å unngå å bryte den kontraktsmessige avtalen med nabolagets forening.

Inspeksjoner er obligatoriske

Inspeksjonen er en integrert del av den samlede tillatelsesprosessen, og under ingen omstendigheter bør du eller entreprenøren ignorere dette trinnet. Med noen prosjekter vil det til og med være to inspeksjoner - ett på "grovt" -stadiet og en sluttkontroll. Dette er ikke noe å frykte siden inspektøren er der bare for å sikre at arbeidet er utført trygt. Det er ofte et veldig kort, frivillig besøk. Når en inspektør allerede er kjent med en entreprenørs arbeid, er inspeksjonen noen ganger litt mer enn et blikk. Inspektører kan være litt flittigere med inspeksjonen hvis arbeidet er utført av en huseier, men det er fortsatt en veldig rutineprosess.

Manglende inspeksjon er ikke en katastrofe

Hovedårsaken til at noen huseiere ikke søker om byggetillatelser, er at de gruer seg til tanken om å unnlate å inspisere. Men dette er ikke så farlig. Du har alle muligheter til å rette opp eventuelle problemer som er flagget. Inspektøren kommer tilbake for en annen inspeksjon (eller til og med en tredje eller fjerde, om nødvendig) og signerer av (eller "lukker") tillatelsen når arbeidet er utført til hans eller hennes tilfredshet.

Å ignorere tillatelsesprosessen er alvorlig

Det kan være veldig fristende å ignorere tillatelsesprosessen og skjule arbeidet du gjør, spesielt hvis det er inne i hjemmet der du kan jobbe uten at noen ser det. Og selv om du kanskje klarer deg med dette, er det like sannsynlig at slike snarveier vil koste deg mye til slutt. Hvis det kommer fram at du har utført arbeid uten nødvendig tillatelse, kan du bli tvunget til å søke om tillatelse etter det, til en sterkt økt kostnad. Og du må til og med rive ut vegger eller tak for at arbeidet skal inspiseres. Hvis du gjorde noen feil, vil du bli tvunget til å rive hele jobben og starte på nytt.

Huseierens forsikringsdekning kan også bli påvirket. For eksempel, hvis du har en flom eller brann på grunn av dårlig rørleggerarbeid eller elektrisk arbeid, har forsikringspolisen din sak for å nekte dekning hvis arbeidet ble gjort utenfor tillatelse.