Forstå FHA 203 (k) rehabiliteringslån

Selv om det ikke er mye annonsert, kan et føderalt støttet program kalt FHA 203 (k) -lån bare være billetten din til å få det forbedringsprosjektet gjort. Det er også en måte å bidra til å effektivisere prosessen slik at du ikke bruker mer tid på å snakke med långivere enn arkitekter og entreprenører.

Den viktigste advarselen med dette programmet er at du må sikre deg FHA 203 (k) mens du forhandler om ditt første pantelånekjøp av huset. Vær oppmerksom på at FHA 203 (k) -lånet ikke er for alle, selv for de som kvalifiserer. En grunn er dens uunngåelige byråkrati. Faktisk erkjenner HUD dette og har innført et program for sertifisering av uavhengige 203 (k) konsulenter som kan glatte prosessen for deg.

Sammendrag

• "Rehab-lån" er kallenavnet for FHA 203 (k) Pantforsikring.
• Dette programmet administreres av Europe Department of Housing and Urban Development (HUD).
• Du kan få opptil 26100€ for forbedringer (minimumsbeløpet du kan ta er 3730€).
• Du må ta dette lånet når du kjøper huset.
• Byråkrati er involvert i dette lånet, men det er konsulenter som kan hjelpe deg.
• Du kan ikke ta lånet for akkurat hva som helst. Du kan bare bruke den til tillatte oppussingsprosjekter, som pleier å løpe i tråd med sikkerhet, rørleggerarbeid, modernisering, utvidelse og mer.

Hva er et FHA 203 (k) rehabiliteringslån?

Sikring av finansiering når du finner ut at diamant-i-grovt hus kan være et reelt problem. I tankene dine vet du bare at det vil være blokkeringen, men långivere deler kanskje ikke den visjonen. Selv om du er i stand til å få finansiering for å kjøpe huset, står du fortsatt overfor den skremmende oppgaven med å sikre det andre settet med finansiering for rehabilitering.

Et FHA 203 (k) lån er et kombinert pantelån og ombyggingslån utstedt av pantelångivere og forsikret av HUD. Du kan få opptil et lån på 26100€ for å forbedre ditt hjem, men bare for et begrenset antall forbedringsprosjekter.

Hvorfor er regjeringen så raus? Det handler ikke så mye om raushet som om det større, globale bildet og Europas økonomi. Via HUD og FHA 203 (k) -programmet er regjeringen mer opptatt av å revitalisere eller vedlikeholde hele samfunn og sørge for at landets lager av eksisterende hus ikke imploderer. Likevel kan du personlig dra nytte av disse vidtrekkende motivene.

Hjelper til med å løse problemet med egenkapitalgapet

Fordelen med FHA 203 (k) -programmet er at den fyller på den manglende egenkapitalen som trengs av huseiere av nylig kjøpte hjem.

Å kjøpe et hus som trenger hjelp og sikre finansiering av det samtidig er et paradoks. Du må først bygge opp egenkapital i huset før du kan ta et nytt lån på det. Egenkapital bygges vanligvis opp ved å betale ned hovedstol på lånet mens boligen vinner i verdi. Dette tar tid.

Et mindre ønskelig alternativ er å få et usikret eller signaturlån for det ombyggingsarbeidet. Selv om du kan få et usikret lån, vil rentene være langt høyere enn hvis du får et lån som bruker boligen din som sikkerhet.

Uten FHA 203 (k) vil huseiere vanligvis først finne et hus som trenger øm, kjærlig omsorg. Deretter søker de om et første pantelån som bare dekker kjøpesummen på huset. Selv om dette virker ideelt, kan ikke låntakere be om at det legges ekstra 26100€ til det første pantelånet. Første pantelån dekker bare kjøpesummen og ingenting mer. Etter kjøpet av huset og etter å ha eid huset en stund, ville huseieren søke om et nytt pantelån, et egenkapitallån eller HELOC (kredittgrense for egenkapital) for å betale for ombygningene.

Det HUD / FHA gjør er å fylle ut gapet mellom husets nåværende egenkapital og lånebeløpet ved å forsikre lånet. I bunn og grunn er det som den rike onkelen som går inn og sier: "Jeg vil fungere som en støtte for dette lånet til huset kan forbedres."

Fordeler

• Du får et første pantelån for å dekke kjøp og ombygging av det tiltenkte hjemmet ditt. Dette sparer deg for å ta opp to separate lån.
• Dette lånet fungerer som et godt press for å komme i gang med forbedringer i hjemmet. Fordi programmet forventer at du bruker pengene til rehabilitering, må du komme i gang innen rimelig tid. Dette hindrer deg i å utsette i årevis.
• I motsetning til noen lån som har korte nedbetalingstider, er FHA 203 (k) lån parallelle med lengden på pantelånet ditt. For eksempel, hvis du har et tradisjonelt 30-årig pantelån, har du også 30 år til å betale tilbake remodelleringsdelen av lånet.

Ulemper

• På grunn av programkrav vil lånets stengeperiode vanligvis være lengre enn med et vanlig lån. Stengeperioder varierer fra 60 til 90 dager.
• Ditt valg av långivere er begrenset. I stedet må du jobbe med HUDs liste over godkjente FHA 203 (k) långivere.
• En betydelig mengde byråkrati er involvert. For å kvalifisere for lånet, må du sende inn et detaljert forslag, inkludert arkitekttegninger.

Liste over tillatte renoveringer

Listen over tillatte ombygginger høres begrensende ut. Men husk at disse definisjonene kan strekkes og fortsatt være legitime ombygginger. Generelt sett er HUD bekymret for at 203 (k) penger ikke brukes til "luksusartikler og forbedringer", som de kaller det.

Likevel understreker de at "maling, romtilbygg, dekk og andre gjenstander selv om hjemmet ikke trenger andre forbedringer" vil falle innenfor omfanget av 203 (k). Tillatte prosjekter:

1. Ombygginger for en funksjonshemmet person
2. Modernisere et utdatert hjem
3. Forbedre hjemmets energieffektivitet
4. Landskapsarbeid og annet utvendig stedarbeid
5. Installasjon eller utskifting av tak, takrenner og nedløp
6. Endring av boligens struktur og / eller rekonstruering av hjemmet
7. Eliminere sikkerhetsfarer
8. Estetiske forbedringer
9. Rørleggerforbedringer, inkludert arbeid i brønn og septisk system
10. Tillegg / utskifting av gulv (inkluderer gulvbehandlinger)

Er FHA 203 (k) et mirakelån?

På forsiden kan FHA 203 (k) rehabiliteringslån (ofte feilaktig referert til som et 201k lån) virke som et mirakel. Tross alt får du penger til å kjøpe huset og ekstra penger for å ombygge huset, og du får det hele med en gang. Det er imidlertid viktig å huske at:

• Dette er fortsatt et lån, ikke et tilskudd. Det må betales tilbake, selv om du har hele lånets lengde på å betale det tilbake.
• Fordi dette er et lån, belastes renter. Du vil ta kontakt med betalingsplanen for å se hvor mye total rente dette lånet koster deg i hele lånets levetid.
• På grunn av den lengre stengeperioden, kan det hende at FHA 203 (k) ikke hjelper deg i et svært konkurransedyktig marked der du trenger å kjøpe raskt og uten komplikasjoner.