Produserte husbyggere og forhandlere: Hva du bør vite

Å kjøpe et produsert hjem er et flott alternativ for alle som ønsker sitt eget hjem til en overkommelig pris. Den gjennomsnittlige kostnaden for et produsert hjem er i underkant av 74600€ nasjonalt, sammenlignet med i underkant av 220€ for det gjennomsnittlige nybyggede stedet. Likevel er produserte hjem i dag sofistikerte nok til at de ofte ikke skiller seg fra tilpassede hjem bygget på stedet. Funksjonene til et produsert hjem kan nå nesten ikke skilles fra de som er i et stedbygd hjem.

Som med ethvert produkt du kjøper, betyr masseproduksjonen som brukes til produserte hjem ofte en dramatisk lavere pris, siden de er opprettet i et kontrollert miljø på en fabrikk der arbeidskraft kan gå effektivt og raskt sammenlignet med den tradisjonelle metoden for å bygge et hjem på. -site, stick-for-stick. Fordi de er bygget innendørs på en samlebånd, er kvalitetskontroll lett å vedlikeholde, og det er aldri noen forsinkelser på grunn av været.

Mens de fleste kjøpere av produserte boliger fokuserer på husstilen, materialene og funksjonene, er det like viktig å velge riktig byggherre, samt riktig forhandler for ditt produserte hjem. Når du begynner å handle, er det flere viktige ting å vite om byggere av produserte hjem og forhandlerne som selger dem.

Færre byggherrer enn du tror

Foreløpig er det omtrent 70 byggemerker av produserte hjem i USA, og tilbyr mer enn 300 forskjellige individuelle hjemmemodeller. Men dette er noe villedende, og gir et feilaktig inntrykk av mangfoldet som faktisk er tilgjengelig. Som det er sant i de fleste produserende sektorer, har produserte boliger blitt konsolidert de siste årene ettersom morselskaper gradvis har anskaffet uavhengige byggherrer og små selskaper har slått seg sammen. Fusjoner og oppkjøp er en vanlig forekomst i den produserte hjemmebransjen.

De største produserte hjemmefirmaene i Europa eier generelt mange forskjellige byggere. Ved siste opptelling eier tre selskaper mer enn 70 prosent av alle produserte hjemmebyggere i dette landet. Bedrifter som ser ut til å være konkurrenter viser seg ofte å være søsterorganisasjoner under samme morselskap. Det største morselskapet, Clayton, lager 41 prosent av de produserte hjemmene produsert i USA, under flere forskjellige byggemerker. Selv om disse individuelle byggherrene kan tilby noen unike attributter, selv om de eies av samme forelder, må du ikke bli overrasket over å finne at mange byggere kjøper nøyaktig de samme komponentene fra nøyaktig de samme grossistene. Dette kan føre til en skuffende mangel på mangfold for forbrukere som forventer en opplevelse som kan sammenlignes med standard boligbyggebransje.

Når du velger en byggherre, må du ta med byggherrer som eies av forskjellige morselskaper, da det er her de mest interessante forskjellene blir funnet.

Etter at du har valgt byggherren, må du velge en produsenthusforhandler som bærer boliger laget av den valgte byggherren, og denne avgjørelsen er like viktig som byggherren selv. En enkelt byggmester kan være representert av en enkelt fabrikk-direkte forhandler, en uavhengig forhandler eller et megaforhandler som håndterer mange byggere av produserte hjem.

Forhandlerens rolle

I henhold til lov kan ikke byggere av produserte hjem selge direkte til publikum, så bransjens forretningsmodell tilbyr byggherrer en av tre alternativer: kontrakt med et uavhengig forhandler for å selge sine hjem, kontrakt med et megaforhandler eller etablere en egen tilknyttet "fabrikk" -direkte "forhandler. En potensiell boligkjøper må forstå forskjellene. Alle forhandlere må være lisensiert og bundet for å selge produserte hjem.

Når du kjøper gjennom et forhandler, må du huske at enhver bedrift må tjene penger. Produserte hjemmeforhandlere tjener på flere måter, med et gjennomsnittlig overskudd på 18 til 26 prosent. Dette gjør den produserte hjemmevirksomheten mer lønnsom for forhandlere enn vanlige hjem for eiendomsmeglere, men for å være rettferdig har forhandlerne lagerhensyn som ikke er til stede i vanlig eiendom.

De mest bemerkelsesverdige metodene for fortjeneste for produserte hjemmeforhandlere er detaljering, tilbakeslag og henvisninger.

• Detaljhandel for den produserte hjemmebransjen fungerer akkurat som den gjør for enhver annen detaljhandel. I dette tilfellet setter forhandleren en avgiftspris som er 7 til 10 prosent over den faktiske kostnaden som betales til den produserte boligbyggeren.
• Produserte hjem har et innebygd overskudd for forhandleren som kalles holdback. Strukturert på omtrent samme måte som i bilindustrien, er tilbakeslaget en fast prosentandel over byggekostnader som allerede er innebygd i fakturaprisen til huset. Selv om du kjøper et hjem til en pris som er nøyaktig lik fakturaen, tjener forhandleren fortsatt på grunn av dette tilbakeslaget, selv om de ikke mottar det før på slutten av året. Hvis en forhandler hevder å tape penger ved å selge et hjem i nærheten av fakturaprisen, må du ikke tro det: Det er fremdeles tilbakeslagsoverskudd som forhandleren nyter.
• Noen forhandlere tilbyr forsikring, utvidede garantier eller andre funksjoner som tillegg til hjemmets pris, og de tjener en betydelig fortjeneste ved denne henvisningen. De faktiske selskapene som betjener forsikringen eller garantiene, betaler i hovedsak forhandleren et henvisningsgebyr for å selge produktene sine til boligkjøperne. Det er derfor en god ide å avvise slike tilbud, siden du nesten alltid vil få en bedre avtale ved å ordne din egen forsikring.

Uavhengige forhandlere

En uavhengig eid forhandler er vanligvis en liten, lokalt eid bedrift som tilbyr et begrenset utvalg av boliger. Displayet for en uavhengig forhandler er vanligvis ganske grunnleggende, med et relativt lite antall skjermhus, selv om andre usettede modeller kan være tilgjengelige for salg. Hjem er åpenbart satt opp midlertidig, uten møbler og innredning. Uavhengige forhandlere har lavere overheadkostnader, noe som hjelper dem med å tilby lavere priser. Til tross for forhandlerkjellerens utseende, er det vanligvis der du får de beste tilbudene på nøyaktig de samme boligene som tilbys av mer sofistikerte forhandlere. Når de jobber med et uavhengig forhandler, ordner kundene ofte finansiering gjennom sin egen bank eller kredittforening.

Fabriksdirekte forhandlere

En fabrikk-direkte forhandler eies vanligvis av det samme morselskapet som eier byggherren, men de er helt forskjellige enheter, som hver har som mål å være lønnsomme.

Fabrikksdirekte forhandlere antas ofte å ha de laveste prisene - og forhandleren oppfordrer denne misforståelsen. Men i virkeligheten er det vanligvis det stikk motsatte. Forhandleren kjøper fortsatt huset fra byggherren, og begge må tjene penger. Fabriksdirekte forhandlere er ikke det billigste alternativet for de fleste, men de er heller ikke det dyreste alternativet.

Megaforhandlere

Megaforhandlere som har forskjellige merker og modeller av boliger fra flere utbyggere, blir stadig mer populære. Disse forhandlerne er vanligvis veldig hyggelige etablissementer med boliger satt opp og iscenesatt perfekt, inkludert gulvlist og terrassebord, møbler og innredning. Denne markedsføringsstrategien er ment å lokke forbrukerne på et følelsesmessig nivå, slik at de kan se for seg å faktisk bo i rommet.

Disse megaforhandlerne er ofte det mest prisgunstige alternativet for forbrukere. De bruker ofte en form for mellomleddfinansiering, kjent som planløsningsfinansiering (se nedenfor) for å få sine displaymodeller. Av denne grunn er de faste kostnadene høye, og det er kundene som til slutt betaler gjennom kostnader som legges til husprisen.

Hvordan forhandleren finansierer varebeholdningen

Forhandlere må ha utstillingshjem på stedet for forbrukerne å inspisere, og i tilfelle megaforhandlere kan dette være et betydelig antall hjem. En forhandler kan kjøpe disse utstillingshusene direkte fra fabrikken hvis de har kapital. Hvis ikke, kan de bruke en form for lån, kjent som planløsning. I denne finansieringsmodellen låner forhandleren i utgangspunktet mot verdien av varelageret, og betaler renter hver måned til byggherren med varebeholdningen som sikkerhet. Dette er en form for revolverende kreditt, der forhandlerne opprettholder en betydelig gjeld som brukes til å holde utstillingshjem til stede. Denne finansieringsmodellen er også vanlig for forhandlere som håndterer biler, båter, bobiler og andre kjøretøyer, der en stor mengde inventar må være tilgjengelig. (Finansiering av planløsningen er grunnen til at det ofte tilbys så gode biltilbud ved slutten av året. Forhandleren har ikke lenger råd til å betale rentekostnadene for varelageret de har kjøpt på kreditt.)

Det produserte hjemforhandleren bruker ofte en form for planløsning til å kjøpe modellhusene på kreditt. Men vær oppmerksom på at boligkjøpere i siste instans er de som betaler finansieringsgebyrene for forhandleren som har kjøpt boliger fra byggherrene på denne måten. Jo flere modeller et forhandler lager, desto mer sannsynlig er det at forhandlerens finansieringskostnader vil være inkludert i prisen du betaler.