Hvordan får du størst fortjeneste fra å vende huset ditt?

Etter det husvende sirkuset på 2000-tallet, står eiendomsinvestorer i dag overfor et annet miljø for raskt å kjøpe og selge boliger med fortjeneste. Godkjenningsprosessen for pantelån har heldigvis blitt mer ansvarlig, og det er mindre sannsynlig at ukvalifiserte kjøpere blir utnyttet av useriøse selgere og långivere. I tillegg har boligprisene lagt seg i mer forutsigbare og bærekraftige økninger.

Alt dette betyr at investorer som ønsker å vende en eiendom i dag, sannsynligvis vil trenge å investere i en slags ombygging eller forbedring av hjemmet for å gjøre det konkurransedyktig i markedet. Med det i bakhodet er her ti tips som mest sannsynlig vil maksimere fortjenesten din når du kjøper og selger et hjem.

Arbeid med kjente entreprenører

Det er en tommelfingerregel i byggebransjen at entreprenører tilbyr avtaler for et stort volum arbeid. Hvis du vender hjem regelmessig, kan tømrere, elektrikere, rørleggere og andre entreprenører bli kjent med dine behov og budsjetter og kan jobbe med deg når budsjettet er stramt. Videre kan det å arbeide regelmessig med de samme entreprenørene bidra til å sikre at kvaliteten på arbeidet er bra. Denne strategien fungerer best hvis du er en etablert flipper med merittliste, men selv nykommere til husflipping kan etablere nye relasjoner med gode entreprenører hvis de presenterer seg som ærlige forretningsfolk.

Gå raskt

Tid er penger i huset. Lønnsom vending av huset krever å snu eiendommen raskt - helst i løpet av noen få uker eller maksimalt noen måneder etter kjøp. De fleste investorer er ikke i posisjon til å binde penger på mer enn én eiendom om gangen, og du kan ikke finansiere neste kjøp og reparasjon før du selger den nåværende eiendommen.

Fokuser på kjøkken og bad

Kjøkken og bad er de to områdene der de fleste potensielle kjøpere retter oppmerksomheten. Så å si alle kjøpere går umiddelbart til kjøkkenet når låsekassen åpnes og eiendomsmegleren begynner visningen. Neste stopp: badene. Hvis du bare velger to mellomrom å bygge om i et hjem, velger du kjøkkenet og hovedbadet.

Forbedre kjøkkenbelysningen

Dunkel belysning på kjøkkenet viser lite for ombyggingsoppgraderingene dine, og det kan gjøre plassen deprimerende. Det kan til og med få potensielle kjøpere til å tro at du prøver å skjule noe. Du kan endre alt dette med effektiv belysning, og det trenger ikke koste mye:

• Øk pæreeffekten til eksisterende armaturer (mens du holder deg i produsentens spesifikasjoner) med LED-pærer. Sørg for å velge en lystemperatur (målt i Kelvin, eller "K") som gir et behagelig lys; ikke for mykt og ikke for lyst hvitt.
• Bytt ut kjedelige taklys i midten med innfelt lys.
• Installer pendelbelysning, et alltid populært valg på kjøkkenet fordi det bringer lyskilden nærmere arbeidsflaten og gir et dekorativt preg.

Refinish eller reface kjøkkenskap

Skap kan utgjøre 50 prosent eller mer av kjøkkenets veggplass, så få dem til å se bra ut. På åpne hus pleier eiendomsmeglere å henge på kjøkkenet. Kjøpere starter på kjøkkenet, sløyfer rundt huset og havner på kjøkkenet igjen for å fortsette samtalen med agenten. Husk at kjøkkenet er det viktigste rommet for ombygging, og skapene er den viktigste funksjonen i det rommet.

Men i stedet for å bruke 37300€ på nye skap (ja, du kan enkelt bruke så mye), kan du redusere kostnadene med:

• Refacing eksisterende skap
• Å finne en balanse mellom attraktiv og grunnleggende billig ved å bruke selvmonterte, klar til montering (RTA) skap eller IKEA skap
• Maling av skap, etter behov i visse kjøkkenstiler er malte skap helt passende, og vil alltid se bedre ut enn mørke, snusket skap

Utsett (eller installer) harde gulv

Hardt gulv, spesielt heltre, er en trend som aldri vil forsvinne, og det er mer populært nå enn noensinne. Dette gjør det vanskelig å forstå hvorfor så mange flotte tregulv ble dekket av tepper på 1980- og 1990-tallet, men om ikke annet, beskyttet denne trenden disse gulvene i mange år. Hvis du vender opp et teppehjørne på eiendommen din og oppdager massivt tregulv, har du hell. Fjern teppet og sanden og etterbehandling gulvene. Utgiften er beskjeden, men tilbakebetalingen vil være stor.

Hvis du ikke har løvtre under, installer konstruerte tregulv, laminatgulv, keramiske eller porselen fliser eller luksuriøse vinylgulv (LVF). I disse dager vil alt hardt gulvmateriale bli sett på som en stor forbedring i forhold til tepper.

På samme måte bør bad alltid ha vannavstøtende harde gulv som LVF, keramiske fliser eller vinylgulv. Det er sjokkerende hvor ofte hjem vil ha tepper på kjøkkenet og badet, da dette alltid er et avslag for potensielle kjøpere. I andre rom er en god laminatgulv installert i stedet for gamle tepper en stor investering. Hvis teppet er i god stand og har en behagelig, nøytral farge, er det akseptabelt for stuer og soverom, men hvis teppet er gammelt eller misfarget, vil det være en god investering å erstatte det med hardt gulv.

Fokuser på maling og maskinvare

Kosmetiske detaljer gjør en enorm forskjell i hvordan et hus presenterer for potensielle kjøpere, så penger brukt på dekorative oppgraderinger er nesten alltid en god investering. En komplett interiørmaling, ny dør- og skaputstyr og nye lysarmaturer kan gi deg mye penger. Bare husk å holde stiler og farger relativt nøytrale. Fet farger og dramatiske effekter kan appellere til et lite antall kjøpere, men vil sannsynligvis slå av flere av dem.

Legg til skapplass

En relativt billig hjemmeforbedring som kan ha stor innvirkning er å bygge inn ekstra skapplass der det er logisk. I et stort ledig rom kan det å skape et skap hvor det ikke finnes, tillate at rommet rimelig kan tjene som et soverom - et stort pluss når du presenterer et hjem til salgs. Husk at soverom må ha to former for nødutgang.

Arbeid med fortauskant

Kjøpere kommer ikke engang inn i huset hvis utsiden slår dem av. Alt som snakker om fortauskant er 100 prosent nøyaktig. Rettferdig eller ikke, psykologer har funnet ut at det er menneskelig natur å tildele overlegne kvaliteter til en person med et vakkert ansikt. Det fungerer på samme måte som huset ditt: Hvis fasaden (eller ansiktet) er fantastisk, vil potensielle kjøpere være langt mer tilgivende for mangler i huset opp til et punkt. Ny utvendig maling kan ikke gjøre opp for hengende gulv og ødelagte vinduer, men det vil myke opp kantene på dårlig innvendig maling eller utdaterte apparater.

Viktigst, imponerende (eller i det minste akseptabel) bekjempelsesappell vil få kjøperne gjennom inngangsdøren.

• Fokuser på inngangen. En ny dør - eller til og med en nymalt - kan utgjøre en stor forskjell i hvordan hjemmet presenterer.
• Ta vare på plenen. En gressplen med bare flekker vil ødelegge utseendet til det beste hjemmet. Å ansette en plenstjeneste umiddelbart etter at du har kjøpt huset, ettersom forbedringene dine akkurat begynner, er en god ide. Sørg for å holde plenen grønn og klipp den før du viser den. Hold hekker og andre busker pent trimmet. Plenarbeid er et område som du kanskje kan håndtere selv for å spare penger.
• Tenk på vindusskodder; de kan være bemerkelsesverdig effektive for å forbedre fortauskant til minimal kostnad.
• Bytt ut de utvendige belysningsarmaturene og maskinvaren. Nye lysarmaturer på verandaen, dørhåndtak og banker, og en ny postkasse kan gjøre et hjem til stede mye bedre fra gaten.

Gjør noe av arbeidet selv, hvis mulig

Hvis du har vendt hjem regelmessig, kan du ha de nødvendige ferdighetene til å gjøre noen av boligforbedringene selv, og eventuelle penger du sparer ved å ikke ansette entreprenører, bidrar til fortjenestemarginen. Men dette gjelder bare hvis du er kompetent og er i stand til å fullføre godt, trygt, profesjonelt utseende og gjøre det i tide. Det er ingen fortjeneste å ta måneder for å fullføre et prosjekt som en profesjonell kan gjøre på dager, og en dårlig DIY-jobb kan faktisk hindre muligheten din til å selge huset. Dårlig montering av gjæreledd på listverk eller belteslipermerker på et refinert tregulv kan frastøte kjøpere uten at de en gang skjønner grunnen til det.

Glem disse "forbedringene"

Når en gang ble ansett å være gode investeringer, vil noen forbedringer ikke gjøre noe for wow-kjøpere, og det er usannsynlig at du får pengene tilbake gjennom en høyere salgspris:

• Benkeplater av granittplater: Ikke bare øker kostnaden for plategranitt de totale kostnadene for huset ditt, men designere sier at det er en kjepphest som for lengst er borte, i stor grad erstattet av konstruert stein (kvarts) som trenden for øyeblikket.
• Gulv i piano: Gulv i piano - som er veldig høyglans - appellerer ikke til et bredt spekter av boligkjøpere. Hold deg til konvensjonelle overflater med lavere glans.
• Plankegulv: Bredplankegulv er vakre ting, men de høye kostnadene vil vanligvis ikke returneres ved salg.
• Badestamper: Dette er en trend som har kommet og gått, og for potensielle kjøpere med små barn kan boblebad på dekk eller uteplass være et ansvar. Hvis hjemmet har et boblebad som er i god form, må du rydde det opp og få det til service. Gamle boblebad kan være best å fjerne.