21 spørsmål å stille før du ansetter en eiendomssalgproff

Når du må selge innholdet i et hjem på grunn av nedbemanning, skilsmisse eller en kjæres død, er det vanligvis det mest effektive alternativet å holde et salg av eiendom.

Selv om du kan organisere et eiendomssalg på egen hånd, sparer du tid og stress å ansette et eiendomsselskap (eller eiendomsmegler). Det kan til og med gi deg mer fortjeneste, selv etter at du har betalt kuratorens avgifter. Men ikke skynd deg til å signere en kontrakt. Her er viktige spørsmål du må stille før du ansetter et salg av eiendomsmeglere:

Hvilke tjenester tilbyr du?

Svaret på dette er ikke så opplagt som du tror, så del det og still spesifikke spørsmål:

• Sorterer, rengjør, prissetter og setter de inn varene? Tilbyr de bord og utstillingsvinduer?
• Tar de seg av reklame og eventuelle nødvendige tillatelser? Hvor mange ansatte stiller de til rådighet, og hva gjør de ansatte? Hvis lokale lover krever merverdiavgift, holder de så oversikt og sørger for at den blir betalt?
• Rydder de opp og rydder ut eiendommen etter at salg av eiendom er avsluttet?

Hva og hvordan belaster du?

Ikke nøy deg med noe eiendomsselskap uten å forstå hva og hvordan de tar betalt. Vanlige metoder inkluderer:

• Prosent av brutto salg
• Flat rate
• Flat rate pluss en prosentandel av salget
• Et minimum eller en prosentandel av salget, avhengig av hva som er størst

Imidlertid tar de betalt, inkluderer den metoden alt? Dekker den tillatelser, annonseringskostnader og behandlingsgebyrer for kredittkort? Koster de ekstra for valgfrie tjenester som å rydde ut usolgte varer? Til slutt, spør om du må betale et depositum.

Hvordan bestemmer du prisene på varene?

Å prissette varene riktig er en av de viktigste tjenestene en eiendomssalgsprofessor bør tilby.

• Spør om noen i selskapet er en profesjonell takstmann. Uansett om svaret er ja eller nei, kan du spørre om noen områder med prisekspertise.
• Hvordan setter kurator priser og undersøkelseselementer utenfor deres ekspertise? Stoler de på prisguider? Fullførte varesøk på eBay eller andre salgssider på nettet? Ansetter de en takstmann for ukjente gjenstander som potensielt er verdifulle?

Er du forsikret? hva dekker forsikringen?

Du må vite om bostedets likvidator har en forsikring som dekker salget ditt. I så fall dekkes du hvis:

• Huset blir ranet mens det er under selskapets kontroll
• Varer blir stjålet under salget
• En kunde glir og faller under salget
• En kunde blir skadet av defekte varer etter å ha tatt den med hjem
• En medarbeider blir skadet og laster varer i en kundebil
• En medarbeider skader en kundebil mens den laster inn varer

Er du bundet?

Vil de kjøpe en kausjonsobligasjon for å beskytte tapene dine hvis selskapet ikke utfører som avtalt?

Hvordan vil du holde eiendommen sikker?

• Hvilke forholdsregler tar eiendomsselskapet for å beskytte lokalene og varene?
• Ansetter de sikkerhetspersonell til å patruljere bakrom, uthus og utgangsdøren? Hvordan håndterer de mengdekontroll? Begrenser de antall kunder som er tillatt inne til enhver tid? Forbyder de kjøpere å komme inn med store vesker og ryggsekker for å begrense pilfering?

Når og hvordan rabatterer du varene?

• Lar selskapet kjøpere prute for lavere priser fra starten av? Eller noen gang? Tar de i så fall opptil en viss prosentandel av merkevareprisen? Eller ringer de deg, eieren, med tilbud?
• Hvis eiendomssalgsselskapet ikke tillater prute, tilbyr de planlagte rabatter? Med et to-dagers salg, for eksempel, kan de si ingen rabatter den første dagen, 25 prosent avslag fra 9 til middag den andre dagen, og deretter 50 prosent avslag fra middagstid til de stenger.
• Planlagte rabatter gir vanligvis mest mening for salg av eiendom. Du senker ikke prisene i det øyeblikket salget starter - og du binder ikke medarbeidere med konstante forhandlinger. I tillegg oppfordrer kundene å komme tilbake om de tilbyr de største rabattene i løpet av de siste timene av salget.

Tillater du deg selv eller dine ansatte å kjøpe?

• Det er en interessekonflikt å kjøpe varene du er ansatt for å prise og selge. Selv om selskapet er nøye ærlig, gir det deg en grunn til å tvile - spesielt hvis de kjøper for å videreselge online eller på et loppemarked eller et antikk kjøpesenter.
• Hvordan vet du at de ikke setter prisene for lave på ting de vil ha? Hvordan vet du at de ikke legger ting bort før de store rabattene tilbys på slutten av salget? Hvis de også rydder ut restene etter salg av eiendom, hvordan kan du være sikker på at de i det hele tatt vil legge ut disse tingene under salget?

Tillater du noen å kjøpe før salg av eiendom starter?

• Hvis selskapet kjøper fra salg av eiendom, har de lov til å kjøpe før salget starter?
• Hva med forhandlere? Får de det første utseendet? I så fall, hvordan kan du være sikker på at de ikke er i samarbeid med bostyrer i en antikk kjøpesenter?
• Hva om en potensiell kunde faller for noe hun ser på et av annonseringsbildene dine? Kan hun kjøpe den nå, så ingen andre kommer til det først?
• Hva med en venn eller slektning av deg? La oss si at fetteren din bestemmer at han vil ha spisebordet ditt? Kan han kjøpe det tidlig hvis han betaler full pris?

Når skal du planlegge salg av eiendom?

Noen salgsselskaper er booket måneder i forveien. Hvis et selskap ikke kan komme til deg på tre måneder, og du må ha eiendommen tom i ett, gå videre til neste kurator på listen din.

Hva skjer før salget og hvor lang tid tar det?

Et salg av eiendom krever mye prep, inkludert tid til sortering, prising og iscenesettelse. Hvor lang tid trenger selskapet å gjøre alt dette? Hva mer må de gjøre? De trenger tilgang til huset, men krever de eksklusiv tilgang? Det er sannsynligvis ikke et problem hvis du avvikler dødsboet, men hva om det er ditt salg og du fortsatt bor der? Må du komme deg ut? Når?

Hva krever du at jeg gjør?

• Krever salgsselskapet at du må flytte alle varer du ikke selger ut av huset før den første gjennomgangen? Eller er det greit hvis du påpeker de ekskluderte varene? Hva med om du flytter det hele til ett rom og gjør det rommet utenfor grensene under salget?
• Er du ansvarlig for å flytte varer fra loft, kjellere og uthus til hoveddelen av huset før prep? Trenger du å rengjøre huset eller varene?
• Forventer selskapet at du er på vakt under prep for å svare på spørsmål? Vil de ringe deg om tilbud under salget?
• Hva mer forventer de at du skal gjøre?

Hvordan vil du annonsere eiendomssalget mitt?

• Hvordan planlegger salgsselskapet å annonsere arrangementet ditt? Vil de ta mange bilder og legge ut arrangementet ditt på store nettsteder for salg av eiendomssalg?
• Bruker de en e-postliste og sosiale medier?
• Vil de plassere rubrikkannonser i lokale aviser og på Craigslist? Vil de plassere større annonser i avisene også?

Er det straff for å trekke en vare ut av salget?

Hva skjer hvis du ombestemmer deg om å selge en vare eller to? Det er tingene dine, så du kan gjøre det du vil, ikke sant? Kanskje ikke. Noen eiendomsselskaper får deg til å betale en bot for å trekke en vare etter den første gjennomgangen. Når alt kommer til alt, hvis de blir betalt i prosent, betyr det at du fjerner varer minimerer selskapets fortjeneste.

Hvordan regnskapsfører du varer og penger etter salget?

Noen eiendomsselskaper lager en skriftlig varebeholdning og sjekker varene når de selger, sammen med salgsprisen. Noen vellykkede, anerkjente selskaper gjør ikke noe av det fordi de må ansette flere kasseroller og belaste deg mer.

Trenger du beviset for rettferdig handel for din sjelefred? Eller hvis du avvikler andres bo, trenger du denne informasjonen for eiendomsskatten?

Når og hvordan betaler eiendomsselskapet meg?

• Når vil du få din andel av salg av eiendom? På slutten av hver salgsdag? Så snart eiendomssalget offisielt avsluttes? Innen 30 dager etter siste salgsdato?
• Også, planlegger de å betale deg med sjekk eller kontant?

Har jeg lov til å delta på salg av eiendom?

Følelsesmessig tilknyttede selgere er sjelden effektive selgere. I likhet med eiendomsmeglere foretrekker eiendomsmeglere vanligvis at eierne holder seg borte under salget. Noen skriver det til og med inn i kontrakten.

Hva skjer etter salget?

• Hva skjer når salget avsluttes?
• Legger de tingene dine på gulvet når de pakker ut vitriner og bord? Låser de seg og gir deg rotet? Eller rydder de ut usolgte ting og rydder opp i huset? Tar de resterende ting for å beholde eller donere? Eller plasserer de den i en forsendelsesbutikk?

Alt kan avhenge av de valgfrie tjenestene du valgte fra spørsmål ett og to.

Kan du gi referanser?

Be selskapene du intervjuer om referanser fra tidligere eiendomssalgskunder.

• Kan de oppgi kontaktinformasjon slik at du kan sjekke? Eller er referansebokstaver alt du får?

Når og hvor er ditt kommende eiendomssalg?

Få en liste over kommende eiendomssalg organisert av hvert selskap du intervjuer, og delta på dem. Kom til salget litt før de begynner. Vær glad hvis du må vente i kø. Det betyr at et selskap gjorde jobben sin med å annonsere for arrangementet - og at det er alvorlig med sikkerhet under åpningsrushet. Mens du er ved hvert salg, noter:

• Er det nok medarbeidere tilgjengelig?
• Iscenesettes varene på en organisert, attraktiv måte?
• Ser du sikkerhetskontroll i soverom, bad og andre områder som ikke er synlige fra kassen?

Å delta på salg av eiendom er hvordan du vil finne ut hvordan hvert selskap presterer.

Vil kontrakten inneholde alt jeg har bedt om?

Når du har funnet et selskap med svar du liker, må du sørge for at de beskriver det du har diskutert i kontrakten. Hvis selskapet ikke gjør skriftlige kontrakter, finn noen andre. Et anerkjent selskap ønsker en kontrakt for å beskytte seg mot deg også.