En guide til å kjøpe en fixer-øvre

Omtrent når som helst er det et godt tidspunkt å kjøpe en fixer-øvre, spesielt hvis du anskaffer eiendommen for mindre enn alt annet rundt den. I motsetning til andre boligeiendommer er prisene på fixer-øvre ikke så betinget av temperaturen på det lokale eiendomsmarkedet - det være seg varmt, kaldt eller nøytralt. Imidlertid kan det som skjer etter kjøpet være et mareritt eller en lønnsom avtale. Hemmeligheten bak å gjøre det til en suksess ligger i å få stedet sjekket ut av en rekke spesialiserte inspektører, lære å evaluere reparasjonene og velge riktig eiendom i utgangspunktet.

Den ideelle fikseringsoverdelen

Den perfekte fikseringsoverdelen er hjemmet som alle vil ha i fremtiden, men ingen ønsker akkurat nå. De fleste boligkjøpere, spesielt førstegangsbrukere, krever et hjem i perfekt stand, en totalentreprise som er klar til innflytting. Det ironiske er at mange ufullkommenheter som gjør det mulig å fjerne maling, slitte tepper eller daterte inventar - er lett å korrigere. Likevel, fordi de er tøffe å se forbi, forsvinner et hjem som lider av dem ofte på markedet.

Husk at hvis du lager et kjøpstilbud for en fixer-øvre til riktig pris, begynner du å tjene penger dagen du lukker. Og det er allerede før du vurderer potensialet for stor videresalg. Tiden til å tenke på å selge er dagen du kjøper, selv om du ikke har noen umiddelbare planer om å flytte.

Plassering og layout

Ikke alle fikseringsoverdeler har potensial. Om en bestemt stygg andunge kan bli til en svane, avhenger av flere faktorer.

Den første er beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet, som eiendomsmegling sier. Ikke kjøp en fikseringsoverdel som ligger på et travelt kryss, ved siden av en skole eller over gaten fra inngangen til en fylling - med andre ord en slags uønsket lokalitet som synker til og med hus i toppform. Oppsøk fikseringsmaskiner i ønskelige eller kommende nabolag. Undersøk de omkringliggende hjemmene og hvordan de vedlikeholdes. Ser de godt ivaretatt og mest eierbesatt ut?

Deretter fokuserer du på hjemmets konfigurasjon. Den beste typen fikseringsoverdel å kjøpe er en som vil appellere til det største bassenget av kjøpere: et tre-roms med mer enn ett bad. Selvfølgelig kan et to-roms hjem være lønnsomt, spesielt hvis det er den dominerende størrelsen på boliger i nabolaget, men et tre-roms hus er bedre. Hvis tre soverom er bedre, kan fire være bedre ennå: Tre-roms kjøpere handler ofte opptil en fire.

Oppsettet skal flyte. Hvis hjemmet er hakket opp med dårlig utforming, må du innse at det kan være dyrt eller upraktisk å flytte vegger. Soverom i motsatte ender av huset vil slå av kjøpere med små barn, det samme vil en to-etasjes med hovedsoverommet oppe og alle de andre soverommene nede. Kjøkken med mer enn én inngang er ønskelig. Unngå steder der spisestuer fungerer som det sentrale midtpunktet i hjemmet.

Evaluerende tilstand

Tydeligvis vil fikseringsoverdelen være i vanskelig tilstand, men noen problemer er verre enn andre. Du må skille de kosmetiske problemene fra de mer grunnleggende.

Enkle løsninger inkluderer:

1. Patching vegger, stripping tapet og maling.
2. Etterbehandling av gulv, eller legging av fliser eller tepper.
3. Installere takvifter og nye lysarmaturer.
4. Bytte ut baseboards eller legge til trim.
5. Fikse ødelagte vinduer.
6. Skifte ut undergulv på badet på grunn av utette toalettforseglinger.
7. Omlegging eller maling av kjøkkenskap eller installering av nye.
8. Skifte dører.
9. Skifte ut beholdere og lysbrytere.
10. Maling av utsiden.
11. Legge til et kortstokk.

Dyrere reparasjoner inkluderer:

1. Bytte ut HVAC-systemer eller legge til sentralt klimaanlegg.
2. Forankring av fundament.
3. Taktekking, når det innebærer en avrivning.
4. Skifte ut alt rørleggerarbeid, kloakkledninger og elektrisk service.
5. Hell betong for innkjørsler, fortau eller trinn.
6. Installere erstatningsvinduer hele veien.
7. Komplett kjøkken eller bad ombygginger.
8. Bygge garasjer eller tillegg.

Inspeksjoner for fikser-øvre hjem

I en hvilken som helst eiendomstransaksjon må du alltid få en boliginspeksjon av en legitimert hjeminspektør før du forplikter deg til å fullføre salget. Det er mange typer hjemmeinspeksjoner som du kanskje vil vurdere gjennom før du kjøper en fixer-øvre. Vurder disse kostnadene ved å få en god avtale:

• Taksertifiseringer: Hvis selgeren ikke allerede har ført bevis for takets alder og tilstand, er det god forretningsskikk å oppnå taksertifisering på selgers bekostning.
• Hjemmegaranti: Ikke alle selgere betaler for hjemmegaranti, men mange ser på det som en forsikring mot de sene telefonsamtalene når ting går i stykker etter lukking.
• Skadedyrinspeksjoner: Ikke alle stater har et skadedyrsproblem, men hvis ditt område håndterer skader fra biller, termitter eller maur, kan du be om skadedyrsinspeksjon og gjøre kjøpstilbudet ditt betinget av godkjenning av inspeksjonen og eventuelle selgerbetalte reparasjoner.
• Kloakkledningsinspeksjoner: Når eiendommene blir eldre, gjør kloakkledningene deres også. Få sjekket ut disse og septiktankene.
• Ingeniørrapporter. En ingeniør kan gi naturlige farer eller geologiske avsløringer. Vær oppmerksom på deponier i nærheten, forurensningsrapporter og andre skadelige videresalgsfarer.

Ikke alle fikseringsoverdeler krever like fiksering - og det som må fikses er noe subjektivt. En stor rehabilitering for en boligkjøper er en tur i parken for en annen. Tenk på ekspertisen din, økonomien din og i hvilken grad du vil takle et hjem som krever alvorlig renovering for å gjøre det beboelig.

_{I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, megler-tilknyttet Lyon Real Estate i Sacramento, California.}